Pourquoi constate-t-on une baisse des prix de l’immobilier en 2023 ?

Impossible d'aborder le sujet de la baisse des prix de l'immobilier sans faire mention du taux d'usure, soit le taux d’intérêt maximal que les établissements bancaires ont le droit de pratiquer au moment de l’accord d’un prêt. Défini par la Banque de France, ce taux subit une hausse importante depuis un an.

Ainsi, au 1er septembre 2023, la Banque de France a déterminé les taux d’usure suivants pour les crédits immobiliers, en comparaison avec les seuils maximum autorisés au 1er octobre 2022 :

Type de prêt	Taux d’usure au 1er septembre 2023	Taux d’usure au 1er octobre 2022
Prêt à taux fixe de 20 ans et +	5,56 %	3,05 %
Prêt à taux variable	5,13 %	2,92 %
Prêt relais	5,53 %	3,40 %

On constate alors une augmentation de l’ordre de :

• +2,48 pts pour le prêt 20 ans ;
• + 2,21 pts sur le taux variable ;
• + 2,13 pts pour le prêt relais.

Or, la baisse des prix de l’immobilier est directement liée à cette augmentation des taux d’usure.

Ceci s’explique par la combinaison de cette augmentation à celle des taux directeurs (+0,25 %) de la Banque Centrale européenne, destinés à la modération de l’inflation. Les prêts sont ainsi plus coûteux pour les banques, et cela contribue à rendre plus délicat l’accès au crédit immobilier. N’oublions pas de compter également l’inflation, qui s’établissait à 5,3 % en France au mois de juin 2023. Conséquence? Les acquisitions se font plutôt rares ! Selon Loïc Cantin, le président de la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier), la capacité d’emprunt des potentiels acheteurs a chuté de 20 % entre début 2022 et le mois de mai 2023.

Cette situation contribue donc tout naturellement à la baisse des prix de l’immobilier. Même si elle doit être nuancée, pour le moment, celle-ci pourrait bien se confirmer au cours du premier trimestre 2024.

Où en est la baisse du prix de l’immobilier en octobre 2023 ?

La baisse des prix de l’immobilier pourrait plutôt être décrite comme un ralentissement de leur progression : on compte, selon la FNAIM, une hausse de +2,9 % en juin 2023 contre +6,3 % au cours du mois de juin 2022.

Les conclusions des Notaires de France dans leur Analyse de la conjoncture immobilière n°60 (juillet 2023) vont également dans ce sens, et constatent une décélération nette de la hausse des prix de l’immobilier entre le 4e trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 :

	Logements anciens
Ensemble du territoire	-0,2 %
Province	0,1 %
Île de France	-1,1 %

Ces grandes tendances se confirment depuis le début du mois de septembre 2023, où le prix du m2 à Paris est passé sous le cap des 10 000 euros/m2 en moyenne, ce qui correspond à une baisse de 4,5 % en un an.

Les prix de l’immobilier en octobre pourraient ainsi suivre les spéculations des Notaires de France et poursuivre leur baisse : une occasion de redynamiser le marché et de favoriser l’accès aux prêts.

Selon la FNAIM, cette baisse des prix de l’immobilier pourrait bien s’inscrire dans la durée, et se prolonger au-delà du premier trimestre 2024, puisque ni les taux d’usure, ni l’inflation, ne semblent prêts à revenir à la normale.