Prix M2 de l'immobilier partout en France

En 2025, le marché immobilier français montre des signes de stabilisation progressive après deux années marquées par des baisses notables. La correction amorcée en 2023 s’est poursuivie en 2024 mais semble s’atténuer depuis le printemps 2025, portée par un léger rebond de la demande et une détente des taux de crédit.

 

Selon les analyses et les dernières prévisions publiées, la tendance générale est désormais à une stabilisation, voire une légère reprise des prix dans certaines zones tendues, notamment dans les grandes métropoles et en Île-de-France. Ce retournement reste toutefois contrasté : les marchés les plus attractifs, bien desservis et offrant des biens de qualité voient les prix repartir doucement à la hausse, tandis que les secteurs périphériques ou moins dynamiques continuent d’enregistrer des ajustements.

 

 

D’après les statistiques nationales, les prix des logements anciens ont progressé de +0,4 % au 1ᵉʳ trimestre 2025, après une baisse cumulée d’environ -5 % sur la période 2023-2024. À Paris, après un recul d’environ 7 % en 2024, les prix semblent se stabiliser, soutenus par le retour d’une partie des acheteurs et par la rareté de l’offre. À l’échelle nationale, le volume des transactions, en fort repli en 2023-2024 (-20 % environ), amorce également un redressement au deuxième semestre 2025.

 

 

Cette évolution est directement liée à l’assouplissement des conditions de financement. Après avoir atteint des niveaux supérieurs à 4 % en 2023, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont redescendus autour de 3,2 % à la mi-2025, améliorant le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Selon les indicateurs des notaires, la surface théorique finançable par un ménage moyen est passée de 78 m² en 2024 à près de 84 m² en 2025, signe d’une respiration bienvenue pour les acheteurs.

 

 

Le marché du neuf reste cependant confronté à des difficultés structurelles. Les autorisations de construire et les réservations continuent de diminuer, freinées par les coûts élevés de construction, les délais administratifs et des réglementations toujours plus exigeantes, telles que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif et les normes environnementales. Cette contraction de l’offre limite l’ajustement du marché et entretient la tension sur les prix dans les zones où la demande reste forte.

 

 

Dans ce contexte, vendeurs et acheteurs doivent toujours s’adapter à un environnement en transition.

 

• Les vendeurs doivent rester attentifs au niveau des prix du marché local : les biens correctement positionnés en termes de prix et conformes aux normes énergétiques continuent de trouver preneurs.

• Les acheteurs, quant à eux, profitent d’une fenêtre d’opportunité : la stabilisation des taux et la relative modération des prix dans certaines régions offrent des conditions plus favorables qu’en 2023-2024.

 

Le prix au mètre carré varie selon le marché immobilier

 

Il existe en France une source pour établir le prix au mètre carré par département et pour la France entière : il s’agit des bases de transactions notariales. L’Insee (Institut national de la statistique des études économiques) collabore avec des notaires pour établir le prix au mètre carré de l’immobilier ancien. Le prix retenu est le prix net vendeur (ce qui reste au vendeur une fois les frais d’agence et de notaire déduits). En ce qui concerne le prix m2 des logements neufs, l’indice est calculé par l’Insee, à partir des données issues de l’enquête sur la commercialisation des logements neufs. Dans ce cas, le prix est celui de la réservation, avec inclusion de la TVA et exclusion des frais de notaire.

 

Les professionnels de l’immobilier comme SAFTI disposent également de bases de données établies à partir des transactions déjà effectuées et des biens mis en vente actuellement dans votre secteur. Cela leur permet de définir un prix moyen au m² dans un secteur donné. C’est sur cette donnée qu’ils se basent pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier. D’une ville à une autre, le prix au mètre carré peut fortement varier. À titre d’exemple, à Paris, le prix au m² s’élève à plus de 10 000€ tandis qu’il n’est que de 3 700€ à Strasbourg.

 

 

 

Le prix au M2 varie selon des critères propres au bien

Cependant, les biens similaires au vôtre ne sont pas absolument identiques. Le prix qui a été établi pour leur vente pourra donc être différent de celui que vous établirez pour votre bien. Parmi les différents critères qui peuvent faire varier le prix au m² d’un bien immobilier, on pourra citer :

• La situation du bien : certains quartiers de la ville d’implantation sont prisés, ce qui fait grimper le prix au mètre carré de l’immobilier ; au contraire, lorsqu’un quartier est connu pour son insécurité, son absence d’espaces verts et de commodités, une décote immobilière va être effectuée, abaissant le prix du bien.
• L’existence d’un parking : même si l’utilisation des transports collectifs est encouragée, les biens avec parking ou garages sont davantage cotés que les autres ; ceci est d’autant plus vrai pour les biens situés dans les hypercentres très recherchés où il est difficile de se garer.
• La présence d’un vis-à-vis : le fait que les voisins aient vue plongeante sur le jardin de la maison de vos rêves, peut vite devenir un cauchemar ! Ce critère peut facilement faire diminuer le prix d’un bien immobilier.

Si vous souhaitez évaluer le prix au mètre carré d’un appartement, il convient de tenir compte des critères supplémentaires suivants :

• L’exposition,
• La présence d’un balcon ou d’une terrasse,
• La qualité des parties communes,
• La façade extérieure…

Quant à l’estimation d’une maison, ce sont les critères suivants qui auront une influence sur son prix :

• La mitoyenneté éventuelle,
• Une piscine,
• Une terrasse,
• Un jardin.

La prise en compte des critères de marché et des critères spécifiques au bien peut ressembler à un casse-tête pour le particulier qui souhaite établir lui-même le prix au mètre carré de son bien. C’est pour cela qu’il est vivement conseillé de se tourner vers des professionnels de l’immobilier comme les conseillers SAFTI qui peuvent vous fournir cette information gratuitement.